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商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏

2018-12-16 10:18 来源于 财新网
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2019年中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进、优胜劣汰、头部效应更为突出的格局。对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方,还是运营方,外资机构的一些方法和策略,都值得学习
外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃,这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。图/视觉中国
戴俊凯
在金融、投资及基金管理领域已拥有20多年经验,目前任景城置业总裁。曾在多家大型金融集团担任高级管理职务,包括太盟投资集团和欧洲音乐集团;职业生涯始于普华永道事务所,持有注册会计师执照,同时也是澳洲-新西兰金融服务业协会的高级会员。
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  【财新网】(专栏作家 戴俊凯)2018年已经走到了尾声。在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际,2018年却也成为外资大举布局中国商业地产的一年。外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

  我们看到,外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金,抑或外资地产开发商,甚至外资零售巨头,都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报报道,2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%,而随着诸多交易接下来陆续完成,在2018年年底或者到2019年一季度,外资占比甚至会显著提升到50%左右。

  贯穿2018年,外资参与国内商业地产的意愿提升,零售物业大宗交易创下记录。2018年重磅购物中心收购案例中,不乏外资机构的身影,包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield,他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提的, 11月13日,新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC),127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士。

  而规模略小的项目中,也出现了外资的身影,例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼;摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。

  2018年的大宗交易市场中,外资明显比较活跃,我认为主要有几个原因:

  一是国内房地产融资渠道收紧,那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产,相对来说,外资更有机会“捡漏”。加上境外投资者有相对低廉的融资成本,用美元购买就会有溢价空间。这一趋势其实从2017年开始就有所显现,到2018年下半年尤其进入峰值。

  二是外资机构资产管理的方法是全球配置,背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人,追求的是长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业,因此我们会发现其选择的资产标的,都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张,外资对于收益的胃口和风险考量更为保守。做个简单的概括,国内是“机会型”偏好,国外是“投资型”主导。

  三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入,也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣。以北京市场为例,无论国企、民企,都在改造并且寻求改造项目的机会。另外,将零售物业、酒店物业改成写字楼,都是非常流行的趋势。根据媒体的报道,从统计的数据来看,北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。

  值得注意的是,无论是上百亿元的大手笔收购,还是十几亿元的项目,外资机构均不会吝啬投入时间和资源,进行周密的资产价值和投资收益率的计算。这些计算也包括了对于汇率走势的考量,2018年美元基金的购买力就很强。

  而从交易标的的类型来看,基本都是大型到超大型的商办综合体,其中超过一半包含了可以改造成写字楼(以及联合办公)的综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好,另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量,在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下,内资企业融资受限,给予了外资机构出手捡漏的机会。

  如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资,可以发现大致分为两种资产,第一种是收益有保证的成熟资产, 外资着眼的是更长的持有期;第二种是有较大增值潜力的资产,寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。

  沉着型投资者如黑石基金。美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金,黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元,在全球各地投资房地产资产。在中国市场,黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机,又如何提升手中资产的价值,是黑石基金的强项。2013年,黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团,而到了2016年,万科以128.7亿元收购印力96.55%股权,这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后,黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

  国际零售巨头也重金参与。最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份,宜家宣布全球裁员7500个岗位,但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元,包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼,其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”。例如,宜家的上海购物中心项目预计2022年开业,总投资额约80亿元人民币。值得一提的是,零售业起家的宜家,其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式。这属于重资产的商业综合体地产,投资回报周期很长,需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。

  零售起家的宜家能够进入到商业地产,主要得益于其强大的IP, 使得它可以跨界延伸产品和服务,甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖,美国的迪斯尼、日本的无印良品,都是依靠强大的IP,前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条,包括主题公园和酒店配套;后者从家居服装起家,延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景,包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说,这些具有强大IP的零售巨头,具有独特的优势。如果说20年前,商业地产是做百货商场的模式,后来被大型商业中心取代,再后来进入到电商时代,那么今天的模式则更为综合,是O2O(线上到线下)+IP内容+体验。

  这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外,还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上,铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理长风景畔广场(现为大悦城)时引入中国首家乐高探索中心等。

  展望2019年,我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进、优胜劣汰、头部效应更为突出的格局。对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方,还是运营方,外资机构的一些方法和策略,都值得国内同行的学习:第一,长线投资,长线持有。第二,加强资产管理的能力,释放额外的价值。第三,注重资产组合,稳中求进。第四,打造IP, 跨界经营。

  以上是我对当下国内商业地产的观察和总结,期望在国内资本寒冬之际,多一份温暖、光明和期待。

  作者为景城置业CEO

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:许金玲
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